У меня коллега живет в доме напротив. Купил за 380к в 2009 году, за два месяца до крэша, под 6-7% годовых. В итоге дом превратился в 200к тыкву на следующие 10 лет с залоченным рейтом, потому что перефинансироваться не могли - эквити было меньше долга. Они оказались привязанными к дому с неочень высокооплачиваемой на тот момент работой и без возможности хоть что-то с этим сделать.
У вас подходы к анализу рынка на основе опыта коллеги несколько неверен. С точки зрения инвестора, он всего лишь невовремя зашёл в рынок, но так как недвижка в целом относительно низкорисковый актив, то в перспективе 10-15-20 лет он может оказаться в небольшом, но плюсе. А ещё есть одна хорошая истина. Дом в котором вы живёте - не актив, а пассив, так же как ваша машина, если вы не таксист. И я, например, хотел терассу с видом на которой можно наслаждаясь курить сигары, а жена хотела много воздуха в квартире и мы себе такую купили. Вошёл ли я в рынок вовремя? Думаю что да, года на 4-5 пораньше ROI было бы конечно получше, но есть одно "но" - мне пофиг.