Напомним, что до 1 января 2016 года для всех категорий собственников период владения объектом недвижимости составлял 3 года, по истечении которого можно было не платить НДФЛ при его продаже. С 2016 года этот период был увеличен для всех до 5 лет, кроме некоторых категорий лиц. Казалось бы, все понятно, но, есть нюансы и на днях довелось изучить интересную правовую конструкцию, которую предложил городской суд Санкт-Петербурга.
Если кратко, она сводится к следующему: если гражданин владел земельным участком более 5 лет, а потом разделил этот участок на два и более, то «необлагаемый» НДФЛ срок начинает заново течь с даты госрегистрации этих земельных участков и при их продаже следует уплачивать НДФЛ.
Внешне логика суда безукоризненна, а нормы закона применены именно те, что должны быть применены: таким образом, при разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Принимая во внимание, что земельные участки, образованные в результате раздела другого земельного участка и реализованные административным истцом, после регистрации на них права собственности менее трех лет, полученные от их продажи доходы не подлежат освобождению от налогообложения.
Но вот со справедливостью, как обычно, возникают трения: что изменилось для гражданина де-факто? Он как владел своими 12 сотками в пределах указанных границ, так и продолжает владеть, не изменилось ничего, кроме юридического факта, что участков стало два, но в пределах границ первоначального. Таким образом, если гражданин решит эти два участка объединить в один или разделить еще раз, начало срока владения (в целях уплаты НДФЛ при продажи) начинает течь заново.
Вероятно, такую же логику ФНС применит и в том случае, если квартира, которая много лет была в собственности нескольких граждан, затем была разделена на доли. А, возможно, и в той ситуации, когда земельный участок разделен на два по решению суда при разделе имущества бывших супругов, при условии, что этот участок был в собственности семьи более десяти лет? Юридически и по логике суда - бывшие супруги получат каждый по новому земельному участку и если решат продать их до истечения минимального срока владения – необходимо уплатить НДФЛ. Как в этом случае, с какой даты ФНС будет исчислять начало течения срока, рассчитывая срок, как выше высказался суд - с даты государственной регистрации, а может с даты вступления в силу судебного акта? С краткосрочной задачей изыскать дополнительные средства для пополнения бюджета все справились хорошо, но открыт очередной, маленький правовой «ящик Пандоры».