«Ипотечный пузырь» — реальное будущее или фантом российского рынка? За всю новейшую историю Россия пока ни разу не сталкивалась с масштабными кризисами на рынке ипотеки. Возможно, причина в относительно скромных объемах кредитования. А может быть, дело в чистоте портфелей, которую блюдут российские банки под пристальным надзором ЦБ. Тем не менее, время от времени появляются разговоры о том, что «ипотечного пузыря» нам не избежать.
Из последнего — эксперты
прогнозируют ипотечный кризис, основываясь на появлении в России доступной ипотеки с госсубсидированием, росте цен на жилье и падении доходов населения из-за пандемии. Однако самый знаменитый в мире «ипотечный пузырь» в США развивался совсем по другому сценарию. Действительно ли российская ипотека под угрозой?
🔹 Доступность ипотеки в РФ — условная. На фоне пандемии в России появилась ипотека с государственным субсидированием по ставке 6,5% годовых. Однако в сравнении с западными странами эта ставка не такая уж низкая. В США ипотеку выдают под 3,29%, в странах Европы — в среднем под 2%-3%. Да и срок действия льготной ставки в РФ ограничен — после отмены господдержки банки должны будут вернуть рыночные условия. Высокорисковые кредиты без первоначального взноса в России тоже начали выдавать сравнительно недавно — ставки по ним повышенные, и массовым этот продукт назвать сложно. В США у заемщиков была возможность отказаться от своих ипотечных обязательств по схеме «долг в обмен на ключи». В российских банках условия значительно более жесткие — недобросовестных ипотечников ждут коллекторы и суды, поэтому просто так набрать кредитов и не вернуть на нашем рынке вряд ли получится.
🔹 Сходство моделей ДОМ РФ с американскими Fannie Mae и Freddy Mac. Российский институт развития жилищной сферы ДОМ РФ выпускает для финансирования рынка ипотеки специальные ценные бумаги, обеспеченные гарантиями государства. Некоторые аналитики видят в этом опасность: из-за этих гарантий вся нагрузка по «плохой ипотеке» в итоге ляжет на госбюджет. В 2008 году американские ипотечные агентства Fannie Mae и Freddy Mac аккумулировали до 70% кредитов низкого качества в США, и дальнейшие операции с ними привели к кризису. Однако не стоит забывать о том, что стоимость ипотечных облигаций в США была значительно завышена из-за биржевых игр с их перепродажей. В России же рынок производных финансовых инструментов развит слабо. Трудно представить себе такого рода коллапс, устроенный российскими биржевиками, который способен подорвать экономику страны.
🔹 Низкая долговая нагрузка россиян. Нынешним летом уровень долговой нагрузки граждан РФ достиг рекордных 11% от уровня их доходов. Правда, рекорд это лишь по отношению к самим себе. Долги домохозяйств в США на пороге ипотечного кризиса в первой половине 2007 года составляли, к примеру, 127% от доходов. Доля «проблемных» кредитов в США на тот же момент достигала 12%. В России доля просроченной задолженности по ипотеке на начало лета была незначительной – 0,9%. То есть, даже если учесть снижение доходов граждан в связи с пандемией, до масштабных проблем с просрочкой нам еще далеко.
🔹 Роль ЦБ РФ в регулировании ипотеки. Регулятор тщательно взвешивает рыночные риски и на основе этого вырабатывает меры в виде рекомендаций или ограничений для банков. В случае роста показателей долговой нагрузки клиентов ЦБ может потребовать от банков создать дополнительные резервы по ссудам. Задача подобного контроля как раз в том, чтобы снизить число «проблемных» кредитов и не допустить кризиса.
🔹 Малый объем рынка ипотеки РФ — еще одна из причин, по которым говорить о масштабных последствиях возможного ипотечного кризиса для экономики страны пока не приходится. Совокупный ипотечный портфель российских банков, по разным оценкам, составляет 7%-10% от ВВП РФ. Для сравнения, в США объем ипотеки превышает 60% от ВВП, в странах Восточной Европы — 20% от ВВП. Поэтому для формирования того самого угрожающего «пузыря», о котором так любят порассуждать эксперты, российскому ипотечному рынку еще расти и расти.