Для размышления: Строительный рынок демонстрирует всё более явные признаки перегрева. На протяжении более чем года основными драйверами роста цен на первичное жильё были льготная ипотека, искусственный дефицит предложения, беспрецедентное подорожание стройматериалов и естественный для экономических кризисов тренд на инвестиции в недвижимость. На данный момент большинство этих факторов теряют свою силу. Новые правила льготной ипотеки фактически исключили из программы Москву и другие крупные города, где стоимость квартир превышает 3 миллиона рублей.
После того, как Банк России 23 июля 2021 года повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 6,5%, стал неизбежным рост процентов по всем кредитам, включая ипотечные. На этом фоне продолжается снижение реальных располагаемых доходов населения. Те, кто имел сбережения и инвестировал их в недвижимость, как более консервативный инструмент, нежели финансовые активы, в основной массе это уже сделали.
Таким образом, снижение спроса на жильё неизбежно и эпоха сверхприбылей для девелоперов подошла к концу. Но обрушения рынка не будет по следующим причинам. Рост цен на недвижимость замедлится, при этом шансы на существенную коррекцию вниз минимальны: в России инфляция имеет один вектор, в отличие от западных экономик. Правительство, сделавшее ставку на эту отрасль как драйвер экономики, ищет способы поддержать, по меньшей мере, крупных застройщиков. Хуснуллин заявил, что удорожание материалов будут компенсировать — источником средств станут повышенные пошлины для экспортеров металла.
При этом глава ДОМРФ Мутко спрогнозировал коррекцию ипотечной ставки до 9%. Тем самым влияние фактора поддержания индустриального, массового, домостроения близко к исчерпанию. И девелоперам придётся изменить стратегию и вместо искусственного поддержания спроса делать ставку на количество с минимальной маржой за каждый объект недвижимости.
Так как банки оказались в схожей ситуации, они будут вынуждены формировать предложение с минимальным процентом на грани инфляции, потому что в текущих условиях объём оборота важнее суммы прибыли. Безусловно, в конце текущего или начале следующего года возможна волна банкротств мелких застройщиков, но их активы будут поглощены крупными, способными переждать неблагоприятный период.
Подпишитесь на
@dwellercity 
