Пузырь в квадрате: грозит ли Петербургу ипотечный крах? Окончание. Начало найдёте 16 августа по тегу #Цены
Покупательная способность потребителя — лишь одна из составляющих сложного уравнения. Логично прикинуть и себестоимость. Особенно учитывая, что скачок цен на недвижимость очень часто объясняют скачком цен именно на строительные материалы, некоторые позиции по ним подорожали в 1,5, а то и в 2 раза (хотя в среднем за январь–май Росстат зафиксировал рост на 12,7%). Но ведь и в прошлые годы (за исключением 2009–го) стройматериалы не дешевели. Если посмотреть накопленную инфляцию по этим позициям, то с 2011 года она составит минимум 95% (для сравнения: "квадрат" подорожал на 113%). А с 2005 года материалы для строительства подорожали втрое (а "квадрат" — в 4 раза). И это голое сырьё, а ещё есть оборудование (часто импортное), стоимость труда, земли, а главное — возросшие требования к качеству.
"Комплект стройматериалов и оборудования, необходимый для строительства жилья комфорткласса, прибавил в цене по меньшей мере 50–70% за последние 5 лет, — рассказывает девелопер. — Однако необходимо учитывать, что и уровень продукта за последние годы существенно вырос. Многие архитектурные и инженерные решения стали существенно дороже. То есть дома 5–10 лет назад были более “простыми”, нормы по озеленению, машино–местам и соцкультбыту — менее жёсткими и т. д. Кроме того, в структуре себестоимости значимая доля относится на стоимость земли, а она также растёт. Стоимость некоторых земельных участков и имущественных комплексов за последний год увеличилась в разы. О каком–то искусственном завышении цен, конечно, нельзя говорить. Девелопмент по–прежнему является низкомаржинальным бизнесом".
Сильно усложнила жизнь застройщикам и реформа ФЗ–214 (переход на эскроу–счета). Неудивительно, что объёмы ввода жилья корректировались. На пике в 2018 году в Петербурге было построено почти 4 млн м2, однако затем показатель откатился к 3,4 млн. Те же процессы происходили и в области: рекордные 1,9 млн "квадратов" возвели в 2017 году, но только 1 млн — в 2020–м. То есть мало того, что цена уже не покрывала возрастающие затраты, застройщикам ещё и усложнили доступ к финансированию, что сдержало объёмы инвестиций. Естественно, что, когда правительство пролило на рынок золотой дождь из льготной ипотеки, ответом стал рост цены. Пузырь ли это? Как–то непохоже. Уж, по крайней мере, не в Петербурге.
Хорошая новость в том, что естественный процесс рыночного саморегулирования отрасли уже начался. "Уже больше года рынок разбалансирован и спрос превышает предложение. Поэтому девелоперы активно скупают земельные участки, даже сложные, и запускают новые проекты", — говорит известный риелтор. По его данным, в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где ещё не начато строительство. Все эти площадки были куплены в 2020 году или ранее.
"По нашей оценке, в ближайшие годы там может появиться более 5 млн м2 жилья. Более того, устойчивый тренд по увеличению земельного банка сохраняется и в этом году, — считает эксперт. — По нашим данным, за первое полугодие 2021 года девелоперы инвестировали чуть более $1 млрд в площадки под строительство жилья или апартаментов. Суммарно застройщики приобрели порядка 655 га, тогда как за весь 2020 год было приобретено вдвое меньше". Fons
Правда, покупка земли не означает, что девелоперы точно начнут строить. Вариантов у них много: например, землю можно подержать, чтобы потом перепродать. Пока что ставки кредитования в России смотрят вверх, а реальные доходы остаются в стагнации. Наконец, притормозила и миграция в Петербург (в 2020 году численность населения впервые снизилась с 5,398 млн до 5,384 млн человек). Всё это ставит устойчивость возросшего спроса под большой вопрос. Однако, если звёзды сойдутся, экономика города может получить стимул, которого уже давно не чувствовала.
Подпишитесь на @dwellercity
Покупательная способность потребителя — лишь одна из составляющих сложного уравнения. Логично прикинуть и себестоимость. Особенно учитывая, что скачок цен на недвижимость очень часто объясняют скачком цен именно на строительные материалы, некоторые позиции по ним подорожали в 1,5, а то и в 2 раза (хотя в среднем за январь–май Росстат зафиксировал рост на 12,7%). Но ведь и в прошлые годы (за исключением 2009–го) стройматериалы не дешевели. Если посмотреть накопленную инфляцию по этим позициям, то с 2011 года она составит минимум 95% (для сравнения: "квадрат" подорожал на 113%). А с 2005 года материалы для строительства подорожали втрое (а "квадрат" — в 4 раза). И это голое сырьё, а ещё есть оборудование (часто импортное), стоимость труда, земли, а главное — возросшие требования к качеству.
"Комплект стройматериалов и оборудования, необходимый для строительства жилья комфорткласса, прибавил в цене по меньшей мере 50–70% за последние 5 лет, — рассказывает девелопер. — Однако необходимо учитывать, что и уровень продукта за последние годы существенно вырос. Многие архитектурные и инженерные решения стали существенно дороже. То есть дома 5–10 лет назад были более “простыми”, нормы по озеленению, машино–местам и соцкультбыту — менее жёсткими и т. д. Кроме того, в структуре себестоимости значимая доля относится на стоимость земли, а она также растёт. Стоимость некоторых земельных участков и имущественных комплексов за последний год увеличилась в разы. О каком–то искусственном завышении цен, конечно, нельзя говорить. Девелопмент по–прежнему является низкомаржинальным бизнесом".
Сильно усложнила жизнь застройщикам и реформа ФЗ–214 (переход на эскроу–счета). Неудивительно, что объёмы ввода жилья корректировались. На пике в 2018 году в Петербурге было построено почти 4 млн м2, однако затем показатель откатился к 3,4 млн. Те же процессы происходили и в области: рекордные 1,9 млн "квадратов" возвели в 2017 году, но только 1 млн — в 2020–м. То есть мало того, что цена уже не покрывала возрастающие затраты, застройщикам ещё и усложнили доступ к финансированию, что сдержало объёмы инвестиций. Естественно, что, когда правительство пролило на рынок золотой дождь из льготной ипотеки, ответом стал рост цены. Пузырь ли это? Как–то непохоже. Уж, по крайней мере, не в Петербурге.
Хорошая новость в том, что естественный процесс рыночного саморегулирования отрасли уже начался. "Уже больше года рынок разбалансирован и спрос превышает предложение. Поэтому девелоперы активно скупают земельные участки, даже сложные, и запускают новые проекты", — говорит известный риелтор. По его данным, в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где ещё не начато строительство. Все эти площадки были куплены в 2020 году или ранее.
"По нашей оценке, в ближайшие годы там может появиться более 5 млн м2 жилья. Более того, устойчивый тренд по увеличению земельного банка сохраняется и в этом году, — считает эксперт. — По нашим данным, за первое полугодие 2021 года девелоперы инвестировали чуть более $1 млрд в площадки под строительство жилья или апартаментов. Суммарно застройщики приобрели порядка 655 га, тогда как за весь 2020 год было приобретено вдвое меньше". Fons
Правда, покупка земли не означает, что девелоперы точно начнут строить. Вариантов у них много: например, землю можно подержать, чтобы потом перепродать. Пока что ставки кредитования в России смотрят вверх, а реальные доходы остаются в стагнации. Наконец, притормозила и миграция в Петербург (в 2020 году численность населения впервые снизилась с 5,398 млн до 5,384 млн человек). Всё это ставит устойчивость возросшего спроса под большой вопрос. Однако, если звёзды сойдутся, экономика города может получить стимул, которого уже давно не чувствовала.
Подпишитесь на @dwellercity
